Die Fassade ist fertig, und niemand will ins Erdgeschoss.

Ein Erdgeschoss vermietet sich nicht über den Quadratmeterpreis, sondern über die Frage, ob jemand dort Kunden empfangen will. Wer eine Praxis, ein Café, ein Studio oder einen Laden eröffnet, prüft in den ersten zehn Sekunden vor dem Haus, ob seine Kunden hereinkommen würden. Wenn die Antwort nein ist, spielt die Miete keine Rolle mehr. Sechs Gründe, warum die Antwort nein ist, und die meisten davon hat das Gebäude selbst erzeugt.

Sechs Gründe

1. 01Das Erdgeschoss hat keine AdresseDer Eingang liegt seitlich, der Hauseingang dominiert, die Fläche hat keinen eigenen Zugang von der Straße, und niemand kann sagen, wo man hineingeht. Eine Fläche ohne eigene Tür zur Straße ist für Publikumsnutzung fast unvermietbar.
2. 02Die Fassade sagt: geschlossenGetönte Scheiben, Brüstungen auf Hüfthöhe, tiefe Laibungen, kein Vordach, keine Fläche für ein Schild. Die Architektur wollte Ruhe und hat sie bekommen. Ein Mieter, der gesehen werden will, sieht eine Wand.
3. 03Es gibt keinen AußenraumKein Platz für zwei Tische, kein Fahrradständer, kein Vorbereich, der zur Fläche gehört. Gastronomie und Handel brauchen den Meter vor der Tür, und wenn er Gehweg oder Feuerwehrzufahrt ist, bleibt die Fläche innen.
4. 04Die geplante Nutzung gibt es nicht mehrDas Erdgeschoss wurde als Einzelhandel geplant, weil das im Bebauungsplan stand, und Einzelhandel sucht seit Jahren keine neuen Flächen dieser Art. Praxen, Büros mit Kundenverkehr, Werkstätten, Kinderbetreuung und Bildung suchen, aber die Fläche ist für sie nicht zugelassen oder nicht ausgestattet.
5. 05Niemand weiß, wer sonst kommtEin Interessent fragt zuerst, wer die Nachbarn im Erdgeschoss werden. Wenn die Antwort lautet, dass alles frei ist, wartet er ab. Leere Erdgeschosse vermieten sich in der Reihenfolge Anker zuerst, und der Anker braucht ein Angebot, das ihn holt.
6. 06Das Haus hat keinen Namen und keine GeschichteDie Wohnungen wurden über Grundriss und Lage vermietet. Das Erdgeschoss braucht mehr: eine Vorstellung davon, was hier passieren soll, in einem Satz, den ein Makler weitererzählen kann. Ohne den Satz ist es eine Fläche von 180 Quadratmetern mit Folie.

Was ein Eigentümer tun kann

Zuerst die Fläche sichtbar machen. Folien herunter, Licht an, auch nachts. Ein Schild, das sagt, was hier möglich ist, nicht nur, dass es frei ist. Ein eigener Eingang, wo er baulich geht, und sei es durch den Umbau eines Fensters zur Tür. Ein Vordach oder eine Markise, die dem Gehweg vor der Fläche eine Zugehörigkeit gibt.

Dann die Fläche bespielen. Eine Zwischennutzung für sechs Monate zu symbolischer Miete, ein Atelier, ein Showroom, ein Pop-up, eine Ausstellung des Quartiers, bringt Menschen hinein und zeigt jedem Interessenten, dass die Fläche funktioniert. Ein leeres Erdgeschoss wird mit jedem Monat schwerer zu vermieten; ein bespieltes wird leichter.

Dann den Anker holen. Ein Betreiber, der Publikum bringt, ein Café, eine Bäckerei, eine Praxis mit Laufkundschaft, bekommt Konditionen, die sich über die übrigen Flächen rechnen. Mit dem Anker hat der Makler einen Satz, und die anderen Flächen folgen. Für Quartiere mit mehreren Gebäuden gilt dasselbe in größerem Maßstab; der Artikel zum Erstbezug im Quartier beschreibt, was dort vor dem Einzug fehlt.